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分享:从案例角度分析养老(养生)地产开发模式ag88环亚娱乐手机登

来源:http://www.slanegfc.com 责任编辑:环亚娱乐ag88 更新日期:2018-08-23 13:27

  合众佑泽养老咨询认为,开发商在开发养老(养生)地产项目时,从有利于项目可持续成功的视角出发,应该考虑与其他投资人、运营商的资源整合和收益分配。要吸引其他投资人和专业运营商参与到自身所开发的养老(养生)地产项目,就需要请专业的养老地产策划咨询公司对项目进行调研、策划、定位,确定自身项目的开发模式,否则模式错什么都错。本篇将重点通过介绍国内已进入养老(养生)地产项目的开发商案例,分析养老(养生)地产的开发模式。

  桐乡平安养生养老综合服务社区由高桥和乌镇两个地块组成,总建筑面积约150万平方米,总投资超百亿元,是一个全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区。其中,会员型养老公寓建筑面积30万平方米,会员型产品由平安不动产自持经营,只租不售。

  该项目突破单一的养老模式,www.918.com,融入亲情、两代居的概念,形成全龄化大社区。通过会员型养老公寓、产权型亲情社区等产品线,让父母和子女生活在同一个社区;在护理、物业运营方面,由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设,一期养老公寓由三星生命进行运营管理。后续还将有国际学校、国际级度假酒店、大型健身会所、大型商业和养身会所等诸多品牌的引进。

  项目以安悦生活为核心理念,融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线,是集生活、疗养、教育、商业、休闲、社区服务为一体的全龄化全配套养生养老社区,将成为长三角首个新型养老养生综合服务社区,并服务辐射上海、杭州等一线城市,满足华东地区庞大的养老养生需求。

  2013年,平安不动产发起成立了有限合伙制平安养老产业股权投资基金,平安集团、社保基金及其他投资者或将出资任有限合伙人。基金计划募集资金人民币100亿元,分次募集、分期到位,其中首期募集金额为人民币25亿元。其中平安集团认缴30%,社保基金认缴规模的40%。

  保利地产的首个养老项目和熹会采取的是高端养老加休闲养老的模式,借助保利西山林语的酒店改建成一座酒店式养老院。该项目是保利地产利用其位于北京西北,三山怀抱、一水环绕的西山林语楼盘中的酒店改建而成,自然环境非常好,距离309医院和老年医院也不远,从4号线北宫门坐公交车到项目那边也就30分钟,非常适合自理和介助老人养老,并且它的形式上是个嵌入在社区内的设施。

  此项目其实是保利从一个错误的项目定位中找到一个正确方向的偶然转变。和熹会前身是个酒店,但在那个地方建酒店实在找不到什么卖点,不靠近城市,离商务区很远,公共交通不算很便利、不在风景区周边,周围也没有什么大型的企业,这种酒店经营的好也是具有极强季节性的,使用率不会很高。但做为养老机构,它具备了很多的优势,例如环境优美、交通相对便利,位于通往风景区的主路边上、距市区的距离合适、背靠大社区、周边医疗资源便利等等。

  和熹会的优势在于酒店建成有一段时间了,所以它的建筑成本要比现在的新养老机构要低,这也意味着同样价格的收费,它的利润会高于新建的养老机构。同时它还驳斥了一些地产商建养老院不指望养老机构赢利,土地升值就可以赚的更多的聪明生意经讲法,因为只要持有物业,不管是做养老院还是酒店或超市,或者向烂尾楼一样闲置着,物业都一样在升值,不是只有做养老院才是精明的选择。

  和熹会的项目虽然规模不是很大,但因为有医疗背景的安平公司参与,所以医疗与保健康复养生的比重比一般的养老机构要大的多,表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源,但看这个项目背靠120万平米、超2万人的大社区,如果作为社区医疗配套,这个版块的使用率应该还是可以提高的。出于这种观点,我们认为:保利今后的其它养老项目的定位大致都会是这种背靠社区、医疗+保健+康复+养生的模式。

  和熹会的服务人员大都为护校毕业的护士,在护理专业程度上会有一定的优势,但目前由于和熹会还是定位为自理人群,所以专业发挥的余地不大。对于员工综合素质培养方面。和熹会采用了员工轮岗制,每个基层员工都要在不同部门轮流的实习,是在经过各个部门的实习后,可以让员工能更清楚的知道自己的兴趣点,并根据每个人的情况、爱好及特长再在给其固定岗位。

  在营销方面,和熹会还没有摆脱卖房子的传统地产思维,例如所有的房型及价格都在明显的地方进行了公示,对于已经入住或预定的房间会在公示表上做显著的标识。对于另一个强于其它养老机构的优势,是保利地产自身就拥有庞大的楼房购买者信息数据库,可以进行内部的精准营销。

  在内部设施方面,因为前身是个宾馆,结构不可能改动,但在后期的装修改造中,有些细节基本没有处理。房间内部比较豪华,并且还有一个露台,朝东的房间可以看到京密引水渠及其它远景,非常享受。对于未来,和熹会有计划把顶楼改造为护理区,招收不能自理的老人。对于大堂、接待区的布置还有进到里面的整体感觉,都向是置身在酒店里,而不是温馨舒适的养老院,这可能是需要在装修的设计、色彩搭配、材料和功能区设计上改进的地方,因为让人感觉冰冷、缺少温馨的地方更向是短期居住的酒店,而不是适合今后长期生活的家一样的地方。

  远洋地产旗下的第一个养老项目椿萱茂于2013年开业,并创造了几个之最:北京收费最贵的养老院、房产巨头第一个和外资合作开设的养老院、北京最神秘的养老院、开业时最冷清的高端养老院等。

  其官方网站信息显示:未来三年,椿萱茂连锁养老机构将以北京、上海等老龄化程度较高的一线城市作为重点发展区域,养老床位力争超过3000张。同时,作为远洋地产旗下专业从事养老地产的投资和运营平台,远洋养老运营管理有限公司将专注于打造连锁型企业管控体系,成为全国领先的高端连锁养老机构投资运营商。

  具体策略包括:一是物业租赁,在北京和上海城区租赁合适的物业,案例分析|天猫38女王节:如何玩转“她经,由远洋椿萱茂投资进行精装修改造;二是定制建设,在北京和上海城区与土地所有者合作,按照远洋椿萱茂的建设标准定制建设老年公寓,由远洋椿萱茂投资进行精装修改造;三是产权收购,在北京和上海的核心城区,收购适合用做老年公寓的项目。

  远洋的项目定位为服务高端客户,在物业的选择上可以承受更高的租金价格,环亚ag88白叟不小心掉入电梯井 邯郸消防。并且本身也有非常丰富的中介资源,在拓展新项目方面的选择和速度都会更多更快,这对以成本为导向的养老机构是个沉重的打击,挤压了他们拓展新项目的空间。

  按照远洋每家店服务150-200老人的标准(和远洋的合作伙伴Emeritus在美国的单体规模很相似,Emeritus在美国平均每个项目为89.1个单元),未来三年要新开10家以上的养老机构,在人才储备方面通过自身的培养肯定达不到要求,应会通过各种途径高薪寻找有经验的人才。而作为远洋地产大股东的中国人寿,也要在廊坊或天津建设大型的老年社区,远洋地产的养老规划和其正好互补,为体量不大的城市型护理定位,这种模式需要快速的复制。

  1、Emeritus(上海凯健华展老年护理有限公司)。该公司2010年就在国内到处看项目,但最终还是选择了自己来运营第一家养老机构而非合作或收购,但因国内的养老机构都还不成熟,运营及服务都没达到高端要求,并且谈合作伙伴的明确条件为要以护理型机构为主,但前期的国内高端养老机构都是定位以自理老人为主,没有合作方能符合要求。

  和大多数进入这个行业的投资者一样,Emeritus也乐观的估计了市场接受度,对于自身品牌和服务的自信使其忽视了项目的选址和客户定位的关联,更忽视了营销,导致在上海这个收入最高、老龄化最严重、缺乏高端养老机构的城市,开业后一段时间入住率一直比较低。在运营上,定位为康复、医疗护理客户,大量采用了护士作为服务人员,导致成本上升,但真正入住的客户却有一半属于介助类型。在生活服务上,相关的经验的不足也让服务起来面临众多问题。但Emeritus在房间适老化改造方面做的极具优势,装修的整体感觉让人觉得舒服,一些温馨的服务细节和服务意识都很突出。经过了这大半年的摸索,Emeritus开始在总结第一个项目所遇到的问题,上海浦东的第二个项目将于2014年开业。

  2、Fortress(上海星堡老年服务有限公司)。从公开的资料看其美国公司只是个投资性的企业,并没有实际的运营经验,其合作方复星集团正是看中了其资本运营的经验,在产业资本运营上和其共同布局产业。首个老年社区项目可以理解项目为:租房+家政。房间无障碍设施改造的并不好,很容易对老人产生意外的风险。我们判断该公司仅为产业投资试水,探索商业模式,而并非想真正的进行机构运营服务。

  3、Merrill Gardens(上海市香树湾国际养老服务有限公司)。美国经验最为丰富和最为成功的退休公寓开发商和退休生活管理商,也是自喻在美国盈利水平最高的养老机构运营商之一。国内的项目也延续了美国主业的特点:退休生活管理。

  项目所在地离市区较远,周边生活配套不完善,其定位应是全家三代短期渡假客户,即一年内,入住时间不长、有资金但又不愿意投资不动产的家庭,并且会员费比周边的楼盘销售价格贵,优势是靠近迪斯尼乐园。如果迪士尼乐园不能带动整个区域的繁荣,此项目还难在商业上获得成功,更不能带来品牌成功。这个项目也可以归为老年公寓的范畴,而不是提供全面服务的养老机构。

  老年人受生理和心理两方面的需求影响,其行为特征就表现为:喜欢清静阅读,喜欢饲养花鸟,喜欢储存食物,喜欢坐在阳光充足的地方,喜欢随手放置东西,喜欢隔三差五的与朋友相聚,喜欢参与集体活动被关注;不喜欢过于复杂的东西、不喜欢丢掉不用的东西、不喜欢幅度太大的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫……。

  不同的生理、心理和行为特征,导致了不同老年人的传统养老模式(图2)发生了改变,并产生了新兴的养老(养生)模式(表3)。此种转变又使得养生(养老)地产项目中的具体老年住宅更为细分(表4),而不管其如何分类,都是我们接下来所指出的养老(养生)地产投资开发主题模式中的一种专业住宅产品,并因不同建设经营主体产生不同分类(表5),而本书所指的商业型养老机构及养老(养生)地产项目即企业盈利型项目,或称之为社会办商业养老机构(对应政府办福利型养老机构)。

  1、第一类--与社区共同建设。与社区共同建设的开发模式有五个,一是专门建设养老养生社区(健康型、持续照护型),二是新建居住区中同时开发养老养生社区,三是普通社区中配建养老公寓,养老养生住宅等,四是成熟社区周边插建多功能老年服务设施。

  开发模式1--专门建设养老养生社区。所谓专门建设养老社区的开发模式,顾名思义就是开发商取得地块,全新开发的养老养生社区,主要案例如北京太阳城。北京太阳城是民办企业开发的养老养生社区,既有普通的老年住宅,也有专门的养老公寓,配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等,还有服务管理中心。太阳城二期同样建设了大批的老年住宅,并非常受市场欢迎。究其原因是老年人到社区有集体生活,有人照顾,也不感觉孤独。

  此外还有政府帮助投资新建的养老社区,此类社区讲究五院合一,即敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和养老院统筹在一个养老社区内。其资金来源是:政府帮助投资一部分,企业投资一部分,一部分让私人管理。

  开发模式2--新建居住区中同时开发养老养生社区。传统房地产项目,在国家宏观调控下,市场销售开始遇见难题,这就使得开发商要转向新的客户群,为新客户群提供产品,实现差异化发展战略。随着老龄社会的到来,老年人对专业住房的需求开始出现,逐步成为开发商新建居住区的销售对象。为了满足老年人的养老需要,传统开发商在新建居住区中分离出一块功能区,建设养老养生社区。

  开发模式3--普通社区中配建各类养老产品。即普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。其中,老少户是一梯两户,一套中一套小的结合,总面积不是很大,一家人就近居住很方便。专门户型是拿一部分做成专用的,体现无障碍居住生活环境。老人日托中心即在社区里将某栋建筑建设为日托中心,ag88环亚娱乐手机登录。白天的时候老人们较高效地利用这样的场地和建筑,也方便老人和儿童的接近,可同步实现接送老人和儿童。老人公寓即在一个小区中设立一部分老人公寓,配置厨房、餐厅和提供帮助服务,从方便帮助子女照看孩子角度来看,都有利于传统住宅和老年公寓的销售。

  开发模式4--成熟社区周边插建多功能老年服务设施。国内大中城市的大型社区都比较成熟,有些社区甚至为富裕阶层的集中居住区,其中居住了大量的老人和在不远的将来将步入老龄的中年人,其财富水平和养老意思都较高。此时,可在该社区周边寻找中小型地块,插建一个或多个养老养生服务中心,以辐射整个社区的既有居民及其亲属、同事与朋友圈,极易存活和赢利,且具有连锁扩张的可行性。

  开发模式5--老人公寓与商业设施并设,例如香港房屋协会建的彩颐老人公寓。众所周知,很多老人愿意在城市生活,不愿意到荒郊野外去,日常生活的购物都有一定的需要,也愿意建在比较热闹的地区,特别是身体不太好的家属来看也比较方便,就医也比较方便。彩颐老人公寓其底部为商铺等商业设施,上方用会所隔开,中间层为老年公寓,一些智障老人、残障老人的房间。老年公寓上方,即建筑上层为通商品房。

  开发模式6--老年设施与医疗机构并设。由于现代人越来越注重身体健康状况(我们在第二篇中的分析,也表明健康服务是仅次于价格的主要因素),人们都希望旁边有医院,有医院养老者就比较安心。为此,在医疗设施旁边建设养老(养生)地产就是很好的商业机会,一方面满足养老者的需要,另一方面可充分借助医院的资源与技术。

  开发模式7--老年设施与幼儿园并设。从老年人的心理需求来看,排除孤独感是其选择养老机构的一大因素,因此其普遍愿意接触小孩;同时我国老年人还承担着为子女照顾孩子的责任。对于新建的幼儿园,或者新建养老(养生)地产项目,可以共设一个庭院,便于老年人与小孩接触,消除老的孤独感,也便于照顾小孩。

  开发模式8--老年设施寓教于机构并设,例如美国拉萨尔村。老人可使用拉萨尔大学的公共设施,与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。在其人群组成,年龄一般在65岁左右,高中以上文凭,具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。

  老人到这个大学以后可以给人家上课,其他很多部分是他们自己给自己上课,参与的老人很有成就感和快乐感,因为老人们觉得自己的能量能够发挥出来。我们认为:做老人项目的开发商分三类,三流是卖房子,二流卖医院;一流就是卖大学。之所以如此判断,是因为老人就是跟大学在一起,会更加积极健康,养老(养生)地产项目会销售的更好。

  开发模式9--在旅游风景区中或其周边开发养老养生社区或老年住宅。据全国老龄委的调查显示,我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上,成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。事实上,在云南、广西等省份,老年人旅游人数的占比占据了三分之一以上,那么,在旅游风景区中或其周边开发养老产品,就具备了客群优势。

  目前来看,海南、云南、广西等自然资源、气候资源等旅游资源丰富的地区,在其所开发的旅游地产类型中,异地养老(养生)地产及侯鸟式养老(养生)地产已超过其他主题地产模式,甚至有望取代开发过渡的旅游地产,成为长期的主流模式。

  开发模式10--引入外资,建世界型连锁老年设施。例如,日本、瑞士等国家的养老成本非常高,劳动力缺乏,都有计划在中国建一个连锁型养老(养生)地产品牌,把该国的老人输入进来,在他们比较健康的阶段到中国来养老,甚至上世界其他好几个这样的国家去养老。2009年,我们和日本厚生省接触,他们提出来:云南是最适合养老的,能不能在云南建一个专门的养老养生社区,把厚生省甚至日本全国的老人输到这边来?中国的服务会比较好,也比较便宜,实在不行了再回到本国,比如说80多岁需要照护的时候。

  开发模式11--与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式。我国在此方面的模式较多,国际知名养老品牌都认为中国的市场巨大,认为他们的管理模式比较先进和成熟。但对于想与国际知名养老品牌合作的开发商,也需注意到中国的基本国情,切不可完全移植过--中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别,另外经济条件、思想的方式都不一样,所以完全照搬的管理模式不可能实现成功落地--我们需要在其先进理念与技术的基础上,进行适宜的创新转化。

  模式12--与服务业结合,将原有优势注入养老地产。例如日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始,转型开发养老(养生)地产。我们认为服务业是老人方面非常需求的重要领域,医疗服务、健康服务等国内做的非常好的公司,就可以考虑进入养老(养生)地产。

  模式14--利用自身独特的资源转型开发养老(养生)地产。比如说酒店业,服务方面很强,也可以积极转向养老(养生)地产,把过去不用已经旧的酒店改造一下。酒店能不能改造,首先看走廊、门等这些硬件是不是可以改造。

  模式15--将旧的国有资产盘活,改造为老年设施。这个模式具有很大的可行性,尤其是开发商还是国企背景的。比如说城里有很多老的旧医院、旧厂房、旧宿舍,这些资产已经很败落,改成老年设施很方便,因为原有的空间形式,是低层建筑,空间比较大,很适合改成老年建筑。此外,小学、幼儿园也是可以改造的。同理,私人资产也有这种可能。

  总的来说,开发养老(养生)地产是具有挑战性的事业,我们提出养老地产的新思维:首先是拿来主义行不通。经过调研日本、台湾、美国和欧洲的国家,虽然做的好,但如果直接复制过来很难适宜中国。比方说,对空间、餐饮、服务等等进行比较以后,其实有很大的不同。我们应该摆脱既定的思维模式去创新,不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施,一定要改变这种思想,其中有特别多的形式,并且内容并不只是扶手和坡道。

  此外,从建筑学的角度来看,应该注意规划建筑设计与后期运营管理的前后呼应,不能慌慌张张就盖出来了,不知道后面谁来管理,结果建筑根本就不适合管理方的要求。刚开始前期策划就要想到后期谁来管理、谁来运营,规划承接上面也要承接下面,才能把规划做好。

  总之,我们认为:在中国,养老(养生)地产作为传统地产的一个延伸,会费、倒按揭、趸缴保费等类似于预售的模式被视为潜在的主要融资方式。但其实,养老(养生)地产项目与其他地产项目有着本质差异,其地产属性更弱,服务属性更强,且医疗和服务的跟进才是最关键的(这种特殊的服务属性决定了养老养生地产的长期经营风险高于其他地产项目),再加上,长期经营中存在资金链延续的财务风险,没有一个商业机构能够独自承担全部风险。因此,养老(养生)地产的模式破局需要构建一个金融系统,在各方分担风险的同时,也分享收益。而养老(养生)地产金融系统的构建,需要开发商首先确定自身的定位,并在开发模式中一并考虑,且之后的盈利模式需要考虑与系统内其他主体的风险收益分配。

  合众佑泽-- 致力于成为中国最受信赖的养老医疗产业综合智力服务商!国内首家同时具备医疗、养老咨询资质的综合性医养产业专业咨询机构!专注于养老医疗产业投资咨询、养老项目落地策划与筹备运营顾问服务。为健康产业园、CCRC养老地产、PPP养老项目、医养结合项目、嵌入式小微机构、医院、养老院、居家智慧养老连锁项目提供立项/调研/定位/规划/营销/开业筹备/标准化运营等全方位的咨询策划服务。

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